Жилищно-накопительный кооператив — решение жилищной проблемы в России? Выгодная альтернатива ипотеке? Целевая аккумуляция денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства. Новости Нижегородского центра коттеджного строительства

Жилищно-накопительный кооператив - решение жилищной проблемы в России? Выгодная альтернатива ипотеке? Целевая аккумуляция денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства. Новости Нижегородского центра коттеджного строительстваЖилищно-накопительный кооператив — решение жилищной проблемы в России? Выгодная альтернатива ипотеке? Целевая аккумуляция денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства. 07.08.2012 02:50 Положение с жильём в России не выправляется, а ухудшается, так как хоть и строим, но строим очень мало и строим для людей с деньгами и проживающих в больших городах. Единого и системного порядка в этом злободневном вопросе мало, хотя есть государственные структуры и чиновники, отвечающие за решение этой проблемы. Вот информация от АиФ: «На начало 2010 года 2,82 млн. российских семей официально числились нуждающимися в жилье. За год 244 тыс. семей получили или улучшили свои жилищные условия, но львиную долю из них, 82,1 тысячу составили семьи участников Великой Отечественной войны». Такими темпами потребуется 12 лет на уже нуждающихся, а сколько прибудет новых за это время. Жилой фонд России стареет стремительно, так как период основной стройки закончился в 80-х. О моральном старении жилья и не говорим — что смеяться, когда плакать хочется.

Итак, сегодня миллионы семей из малых городов, рабочих поселков, сельских населенных пунктов, пригородов и т. д. нуждаются в новом жилье. Совершенно ясно, что сегодняшнее состояние этих территорий никак не относится к понятию очага социального развития, а скорее к базе для дальнейшей деградации и увеличению разрыва в сравнении с городскими условиями проживания. Население этих зон по своим доходам не в состоянии при действующих ценах улучшать свои жилищные условия путем приобретения жилья в собственность, а муниципалитеты не располагают соответствующими средствами для активного муниципального строительства. Построенное жильё, в последние годы развитого социализма, отличается своей анти-экономичностью, так как было ориентировано на дешевые энергоносители и толщину стен имело минимальную, экономика была экономной, но с другой стороны. Все последующие годы эта практика продолжается и затраты на энергоэффективность перекладываются на будущих жильцов. Это они потом будут ругать родное государство за высокие тарифы на услуги ЖКХ и жить в домах, не отвечающих элементарным требованиям по теплосбережению. Но это только один куплет этой песни.

Весь мир переселяется в индивидуальное жильё, расположенное на земле. Благо с землёй в России проблем нет, есть проблемы с её освоением. Что такое гражданин без жилья? Это проблема государства, так как он, как правило, без семьи и без детей, а бывает ещё и семьёй и с детьми, что намного хуже и для страны и для таких её граждан. Тема не забыта властями и постоянно употребляется в период выборных кампаний, но проходят кампании и заканчивается интерес к теме обеспечения граждан достойным жильём. Но положение страуса для государства не выход и решать эту проблему надо, так как затягивать его до бесконечности не получится.

Эта задача требует комплексного подхода и полумерами или отдельными сегментами решения не получится. Правильно выбрано направление по приоритету малоэтажного строительства, правильно ведутся структурные и законодательные изменения в области землепользования, в доступности земельных участков для ИЖС, особенно в регионах России. Конечно, нужна индустриализация строительства малоэтажки, выполненная по новым технологиям с созданием заводов и домостроительных комбинатов, выпускающих современное, экологичное, энергоэффективное жильё, но не дешевое по категории «тяп — ляп», а доступное по цене и отвечающее всем современным требованиям. Россия полна парадоксов и один из них в загородных поселениях, которые народ окрестил разными говорящими названиями: «буржуйки», «поле чудес», «воротилин околоток», «кедровник» и т. д. И всё это потому, что загородное или малоэтажное строительство под силу людям с высоким достатком, а вот в развитых странах эти поля застраиваются домами заводской готовности и проживают в них, как правило, люди со скромными доходами. Вот и повелось, что строим только из кирпича и бетона, а средств построить дом из этих материалов не хватает. Сколько стоит памятников долгостроев на окраинах городков в России, да и построенные такие дома со стенами в полтора кирпича, хозяев не радуют, а разоряют, платами на отопление зимой, за кондиционирование летом.

Так что и нужно формирование понятия о современном жилище, о новых технологиях, их плюсах и минусах. Но главным сдерживающим фактором развития малоэтажного строительства, по-прежнему является платежеспособность нуждающихся в жилье граждан. Средняя заработная плата и доходы основного населения регионов не позволяют им мечтать об улучшении своих жилищных условий. Да, есть программы для различных слоев населения; да, есть ипотечные варианты, но это единичные решения и на фоне миллионов семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, эта капля в море. Что делать людям со скромными доходами, что делать людям, которые не вписываются в ипотечные программы? По сей день задача обеспечения своих граждан достаточным количеством жилья, доступного по цене или же по способу его приобретения, например, в рассрочку или в кредит под низкий процент, является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. Во всем мире, будь то столь высокоразвитые страны как Великобритания или Германия, либо страны с «переходной экономикой», как Чехия, Хорватия или Филиппины, Пакистан, — жилищно-накопительные сообщества, наравне с системой ипотечного кредитования, там играют решающую роль, финансируя значительную часть жилищного строительства, предоставляя кредиты на приобретение или модернизацию объектов жилищной собственности. История развития системы стройсбережений в Европе берет свое начало с 1775 года, когда в Бирмингеме было образовано жилищно-строительное общество «Kettley’s Building Society». Из ежемесячных накопительных членских взносов вырастал денежный фонд, из которого участники впоследствии могли брать кредиты на жилищное строительство.

Кстати, идея целевой аккумуляции денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства стара как мир, и возникла она совсем не в Европе. Первые упоминания о стройсбережениях относятся ко временам правления династии Хань. Образованное в 200г. до н. э. благотворительное «общество создания накоплений на вере» высокопоставленный китайский чиновник-учредитель Понг Кунг назвал Ли-Ви (в переводе это может звучать как «Услуга и ответная услуга» или «Одолжить и увидеться снова»).

В Германии первая стройсберкасса была основана в 1885 г. Однако «золотой век» для системы стройсбережений в Германии наступил после первой мировой войны. С 1921 по 1929 гг. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитов было основано огромное количество частных и общественных стройсберкасс. Многие из них успешно работают на рынке кредитно-финансовых услуг и сегодня. После окончания второй мировой войны и проведения денежной реформы 1948 г. вместе с экономическим ростом, который больше известен как «немецкое экономическое чудо», бурно начала развиваться и система стройсбережений, позволившая за 10 послевоенных лет построить 13 миллиардов квадратных метров жилья. По площади это примерно три современных Москвы. Интересы более 6 тысяч кредитных институтов жилищного строительства представляет Международный союз по жилищному финансированию — всемирная некоммерческая организация International Union for Housing Finance (IUHF), образованный в 1914 году.

IUHF содействует развитию контактов и плодотворному сотрудничеству своих членов с правительствами их стран, партнерскими международными организациями и представительствами ООН в Нью-Йорке, Женеве и Найроби, Всемирным банком и МВФ на основе прямого партнерства, а также через национальные или надрегиональные объединения в различных странах мира. В 1962 г. была образована EFBS — Европейская Федерация жилищно-строительных сообществ. Целью этой международной организации является развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. В настоящее время Европейское объединение строительных сообществ насчитывает 60 членов в 19 странах (помимо европейских держав в Федерацию вступили сообщества из Египта, Израиля, Марокко, Туниса и Турции). 21 сентября 2004 года Гильдия народных кооперативов России, флагманом которой является московскийкооператив «Строим вместе», стала полноправным членом EFBS. Жилищные накопительные кооперативы, работающие на западе уже больше ста лет, для российских потребителей до сих пор остаются загадкой.

ЖНК — некоммерческая организация, созданная для обеспечения пайщиков жильем. Принцип работыЖНК заключается во вложении привлеченных денежных средств граждан в строительство и приобретение квартир. ЖНК самостоятельно может осуществлять функции застройщика, инвестора, участника долевого строительства. В России законодатели создали юридическую базу для создания структуры, которая выгодно отличается от всех известных вариантов решения проблемы платёжеспособности. Речь идет о ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .

Судя по всему, всех сбило с толку непритязательное название и нового закона и института, деятельность которого он призван регулировать. Фактически данным законом в России дан старт формированию двухуровневой системы финансирования строительства жилья, где верхний уровень — это классическая американская ипотека, которая в определенной перспективе охватит 20-25% населения РФ. Нижний же уровень, который по охвату населения будет, как минимум, в два раза объемнее, — накопительная система по образцу строительно-сберегательных касс в Германии, как раз и послуживших прообразом российских жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). В советские времена кооперативы активно использовались для жилищного строительства (однако тогда это была дорогаяальтернатива бесплатному государственному жилью). В рыночной экономике кооператив может позиционироваться как дешевая альтернатива дорогому рыночному жилью. Однако для этого необходимо максимально использовать его сильные стороны: некоммерческий характер, демократизм системы управления, пониженные (по сравнению с рыночными) процентные ставки, принципы сотрудничества и взаимопомощи граждан. Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» по своему охвату похож на некоторые действующие законы («О кредитных потребительских кооперативах», «О негосударственных пенсионных фондах»): с одной стороны, он регулирует определенную организационно-правовую форму юридического лица (определяет ее некоммерческий статус, специальную правоспособность, порядок создания, режим членства, правовой режим имущества, систему управления, порядок реорганизации и ликвидации и т. п.); с другой стороны, он регулирует определенный вид хозяйственной деятельности (описывает механизмы привлечения средств, механизмы получения жилья членами организации, устанавливает требования к финансовой устойчивости организации, к предоставлению ею информации, систему контроля над ней и т. п.). Для полноценной реализации закона нужны также подзаконные нормативные акты и система правоприменения.

Жилищно-накопительный кооператив граждане объединяют свои средства и решают жилищную проблему не одновременно, а по очереди; для того, чтобы ЖНК купил квартиру своему члену, не требуется, чтобы тот накопил полную стоимость квартиры; если гражданин вносит средства в ЖНК, но еще не накопил достаточно, чтобы требовать квартиру, — его деньги могут использоваться в качестве дешевого «внутреннего кредита» для других членов ЖНК; по мере погашения задолженности членами ЖНК, уже получившими квартиры, появляются средства для приобретения квартир остальным членам; поскольку ЖНК — организация некоммерческая, он не преследует цель получения прибыли и не наживается на своих членах. ЖНК по действующему закону — не просто потребительский кооператив, но и финансовый институт. Для приобретения квартиры в кооперативе необходимо внести первую часть от стоимости квартиры путем накопления либо единовременного внесения средств и подождать, пока квартира будет построена или приобретена. Это первый период, который называется «накопительным». Второй период — «расчетный», в течение которого пайщик оплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры, которую за него внес кооператив. Чтобы приобрести квартиру, нужно стать членом ЖНК, им может быть каждый желающий в возрасте от 16 лет. Для этого необходимо написать заявление на имя директора либо правления, на основании которого будет вынесено решение о приеме в кооператив. Это решение вместе с заявлением отправляется в федеральную налоговую службу для внесения сведений о пайщике в государственный реестр юридических лиц как о члене ЖНК. Выполнив процедуру регистрации, налоговая служба выдает свидетельство и выписку из реестра.

Только после этого пайщик становится членом ЖНК и может вносить деньги за свою квартиру. По закону в ЖНК предусмотрено несколько видов взносов. Вступительный взнос предназначен для оформления пайщика в кооперативе. Членские взносы обеспечивают хозяйственно-административную деятельность ЖНК (оплата труда работников кооператива, офисного помещения, канцелярии и т. д.). Основной взнос — паевой, направляется кооперативом на покупку или строительство жилья. Паевые взносы составляют паевой фонд, который по закону может расходоваться только на уставную деятельность, т. е. на приобретение квартир для членов ЖНК. Также в обязательном порядке предусматривается резервный фонд, призванный обеспечивать бесперебойную работу кооператива в случаях возникновения каких-либо форс-мажорных ситуаций, например, скачков цен на рынке недвижимости.

Резервный фонд пополняется за счет взносов членов ЖНК, но при выходе из кооператива эти деньги возвращаются либо засчитываются в последний платеж за квартиру. Возможны различные формы участия членов в деятельности кооператива. Формы участия схожи с тарифными планами и создаются для удобства всех и каждого. В них указываются размеры и сроки платежей, период накопления денежных средств и их необходимая сумма, возможность и условия рассрочки при оплате квартиры и т. д. Каждый может выбрать наиболее удобную форму участия. Согласно закону о ЖНК запрещено заключать договоры со вступающими в кооператив гражданами. Сделано это для обеспечения равенства всех пайщиков. Вместо договорных отношений законом предусмотрена процедура присоединения ко всем учредительным документам ЖНК: Уставу, внутренним положениям, решениям общего собрания и правления.

Во всех этих документах предусмотрены равные права и обязанности пайщиков. Основные обязанности пайщиков — внесение взносов и платежей согласно выбранной ими формы участия. Основные права — возможность выбора желаемой квартиры, ее характеристик, планировки, возможность изменять форму участия, возможность продавать, завещать, подарить свой пай, возможность в любое время выйти из ЖНК и получить свои вложения обратно. Деятельность кооперативов контролируется федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), Федеральной налоговой службой и Правительством РФ, которое разрабатывает нормативы финансовой устойчивости деятельности.

ЖНК обязаны представлять в ФСФР ежеквартальный и годовой отчеты, которые включают бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения, информацию обо всех пайщиках, сделках кооператива, размере паевого и иных фондов ЖНК, приобретенных жилых помещениях, количестве жилья, все учредительные и иные документы и т. д. Если даже ЖНК не направят такой отчет в ФСФР, это сделает налоговая служба. ФСФР и налоговая служба проводят проверки и рассматривают все документы, в том числе договоры, решения, реестры, формы бухгалтерской отчетности. Данные о членах кооператива, их взносах и платежах, характеристики жилого помещения фиксируются в трех реестрах, которые ведутся банками, государственными и муниципальными органами. ЖНК вправе вкладывать средства пайщиков только в жилые помещения, их покупку либо строительство.

По действующему законодательству предусмотрено лишь два способа привлечения денежных средств граждан на строительство жилья. Один из способов — долевое участие граждан в строительстве, которое возможно только после получения и согласования застройщиком разрешения государственных или муниципальных органов на строительство, а цена за квадратный метр к этому моменту уже довольно высока. Второй, менее затратный способ, — жилищный накопительный кооператив. Приобретение жилья через ЖНК : чего больше — плюсов или минусов? собственно цена квартиры будет выше, чем при покупке готового жилья, но ниже, чем при ипотеке;  первоначальный взнос не ниже 30% — это больше, чем при ипотеке, но меньше, чем при долевом строительстве и тем более при покупке квартиры за полную стоимость; примерная стоимость жилья определяется еще на стадии вступления в ЖНК, но впоследствии может уточняться (в отличие от остальных механизмов приобретения жилья); паевой взнос должен компенсировать не только стоимость жилья, но и ряд других расходов, поэтому на стадии вступления в ЖНК гражданин не может точно знать, во что ему обойдется квартира. зато до получения квартиры у гражданина в собственности находится пай — специфический актив, который можно продать, завещать, «сдать» обратно кооперативу при выходе из него; отношения гражданина с ЖНК при приобретении жилья — не договорные (в отличие от покупки готового жилья, ипотеки и долевого строительства), а членские.

ставка процента при погашении оставшейся части паевого взноса ниже рыночной (поскольку ЖНК — организация некоммерческая, а частичный источник дешевого кредита — накопления других членов ЖНК); трансакционные издержки (вступительные взносы, членские взносы) будут, ниже, чем при ипотеке, но выше, чем при долевом строительстве и прямой покупке. гражданин до некоторой степени может контролировать кооператив, участвуя в управлении; сложность управления, особенно в части финансовых потоков, необходимость профессиональных финансовых знаний; контроль ФСФР. Итак, плюсы и минусы в целом уравновешивают друг друга. Среди покупателей жилья явно есть целевая группа, для которой данная конфигурация возможностей и рисков является оптимальной по сравнению со всеми остальными альтернативами приобретения жилья. Формы участия в деятельности кооператива. «Форма участия» — термин, обозначающий характер отношений ЖНК и его члена.

 Каждая форма участия обязательно устанавливает: минимальный размер, а также минимальный и максимальный период внесения части паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право требовать от ЖНК приобретения жилья для него; возможные условия привлечения заемных средств. иные условия приобретения (строительства) жилья и внесения паевых взносов. Как видно, «форма участия» есть довольно сложный финансовый продукт, разработка которого требует профессиональных финансовых знаний, способности оценивать риски и управлять ими, умения прогнозировать движение рынка жилья и рынка капиталов. Преимущества ЖНК: Надежность + Выгода + Доступность основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан-членов ЖНК определяет Федеральный Закон «О жилищных накопительных кооперативах» (от 30.12.2004 №215-ФЗ); обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц (п. 5 статья 5 Закона); ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья (статья 24, 26 Закона); постоянный контроль деятельности ЖНК со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (статьи 50, 51, 52 Закона); ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 статья 16 Закона); Федеральный Закон установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (статьи 45, 46 Закона); обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК (статья 54 Закона). жильё, приобретенное с помощью ЖНК, дешевле жилья, приобретенного по схеме банковского ипотечного кредитования; в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья, родственники; возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу. нет ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту; не нужно никаких залогов. Конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» (ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации 1993 года). Также в статье предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан.

Обеспечению права на жилище способствует система определенных мер помощи гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Поощряется жилищное строительство, создаются условия для осуществления права на жилище. Реализация этой конституционной нормы предполагает необходимость разработки и внедрения различных организационно-правовых и финансовых мероприятий, способствующих удовлетворению жилищных потребностей населения. Так, гражданам, необеспеченным жильем, по установленным нормативам государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов. Особая роль в обеспечении жилищных потребностей принадлежит органам государственной власти и органам местного самоуправления, поскольку именно на них возлагается Конституцией обязанность способствовать осуществлению права на жилище. Они, в частности, должны обеспечить возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве и приобретении жилья; предоставление, продажу в установленном земельным законодательством в порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией; возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот организациями, предпринимателями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства и др. Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать, не противоречить ему. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из возможных в конкретной жизненной ситуации. На фоне этих обязательств государство не проявляет активности в поддержке ЖНК, а ведь это не коммерческие организации, не имеют учредителей и не создают возможности обогащения отдельным лицам кооператива.

При этом во всех программах присутствуют финансовые преференции для участников ипотек и как результат косвенное обогащение банков, а ЖНК таким вниманием обделены. Даже детские пособия, которые можно использовать для улучшения жилищных условий, по регламенту можно использовать для погашения кредитов, взятых на эти цели, а вот ЖНК кредитов не даёт, а просто покупает жильё участнику кооператива и тем самым ставит под сомнение использование детских пособий для решения жилищного вопроса с помощью ЖНК.