Проблемы малоэтажного строительст-ва. Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов? Новости Н

Проблемы малоэтажного строительст-ва. Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов? Новости НПроблемы малоэтажного строительст-ва. Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов? 02.08.2011 14:00 Доля малоэтажного строительства в общем объеме рынка России увеличивается с каждым годом. Малоэтажки привлекают все большее количество инвесторов и заказчиков. Анализ этого сегмента строительного рынка показывает, что спросом пользуются как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные коттеджи. Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов.

Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов? При существующих ценах — вряд ли. Почему же так дорого малоэтажное жилье? Прежде всего, следует сказать, что в рыночной экономике нет такого понятия, как завышенные цены. Цены всегда определяются спросом и предложением. Если жилье покупается, значит, цена адекватна. Однако анализ состояния рынка строительства жилья показывает, что разница в его стоимости в различных регионах отличается в разы.

Это означает, что в процессе ценообразования действуют иные, нерыночные механизмы. Способы борьбы с нерыночными механизмами известны, и для их реализации в подавляющем большинстве случаев инвестиции не нужны. Что же мешает строить малоэтажную Россию? Перечислим основные проблемы, которые не могут быть решены бизнес-структурами: — Несовершенство законодательства. — Нерешенность вопросов с выделением земли. — Отсутствие инфраструктуры на месте строительства (инженерные сети, дороги, социальные объекты: больницы, школы, детские сады и др.). — Объективное удорожание малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным. При тех схемах комплексного строительства, которые предлагаются властью, не может быть построено доступное малоэтажное жилье. Предполагается, что при компенсации некоторой доли расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и др. снизится стоимость квадратного метра. А почему, собственно?

Частная компания всегда преследует одну цель — получение максимальной прибыли, и только рынок может заставить ее снизить цену, а этого, при огромном дефиците жилья, никогда не произойдет. Что такое доступность жилья? Поскольку этот термин не определен в национальном проекте, у структур, работающих в строительстве, нет четкого понимания, что он означает. Предположительно, это возможность недорого купить жилье по ипотеке. Недорого по мировым меркам — это чтобы ежемесячные выплаты не превышали четверти семейного бюджета, то есть цены на жилье при современном уровне зарплат должны быть весьма низкими.

А поскольку это не так, то для кого это строительство? Таким образом, прежде чем решать вопросы массового строительства малоэтажного жилья, следует понять, на какие категории граждан оно будет рассчитано; смогут ли приобретать его малоимущие; возможно ли социальное малоэтажное жилье. Объективно оценивая существующее положение, следует признать, что в настоящее время возможность приобретения дома или квартиры в малоэтажном доме имеется у представителей среднего класса, чей суммарный месячный доход составляет свыше 3000 долларов США. По опубликованным данным, это не более 12-15 % населения России, и, как правило, они уже обеспеченны комфортным жильем. Для того чтобы строительство было действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хотя бы 30 % населения. Что для этого нужно сделать? Во-первых, устранить перечисленные выше проблемы. Во-вторых, обеспечить рынок необходимым количеством стройматериалов. В-третьих, резко снизить цены на стройматериалы путем организации производств новых изделий по. 50 % — земля, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременения, 30 % — стройматериалы, 20 % — стоимость строительства. При исключении факторов, не зависящих от строителей, эти цифры должны измениться.

В первую очередь 50 % должны превратиться в 30 %. При сохранении соотношения стоимостей стройматериалов и строительства как 1,5:1 проценты перераспределятся как 30, 40, 30 %, что близко к европейскому уровню. Тогда ясно, что основные усилия по сокращению стоимости жилья должны быть направлены в ближайшем будущем на сокращение стоимости стройматериалов (а такая возможность имеется, причем не менее чем в 1,5 раза) и использование прогрессивных технологий строительства. Система перечисленных ниже мероприятий позволит снизить цену 1 м в малоэтажном доме до 8000-10 000 руб. Каковы же пути решения первой части проблемы? Земля и законодательство Непрозрачность рынка земли и, в связи с этим, мощный бюрократический пресс всячески препятствуют безвозмездному выделению земель под строительство. Но даже при преодолении этого барьера земля выделяется с обременением — обязательством строительства инженерных сетей, дорог и др. Сети нужно построить за свой счет, оплатить все налоги, начиная с НДС и кончая налогом на прибыль, и, по сути, подарить (безвозмездно передать на баланс) компании, их эксплуатирующей. Дороги передаются в муниципальный фонд так же, как и налоги, возникающие от дарения дорог. Вряд ли такой порядок может соответствующим рыночным условиям. Здесь скрыта весьма значимая составляющая затрат на проект. Есть и проблема с выбором земель под малоэтажную застройку.

Поскольку нет прогноза социально-экономического развития регионов, то непонятно, где осуществлять комплексную застройку, где размещать малоэтажные поселки. И все-таки, в первую очередь необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков. Малоэтажное строительство невыгодно для инвесторов Строители хорошо знают: чем выше здание, тем больше прибыль. Технические причины этого очевидны, но, кроме того, обычно применяется удобная для инвесторов схема, когда местные власти используют договоры инвестирования, по которым на первом этапе земля "бесплатно" передается застройщикам, плата за нее берется в виде доли построенных квартир. В сегменте малоэтажного строительства такие схемы не применяются — давать очередникам отдельные дома пока никто не готов. Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно. Ясно, что пока в зоне не запрещено строить дома, например, выше 4 этажей, на ней будут возводить многоэтажные башни. Необходим современный тип генерального плана и правил застройки, принятый законодательной властью в открытой дискуссии с привлечением экспертов.

Монополизация строительного рынка Печальные результаты монополизации строительного рынка хорошо видны на примере цементной промышленности. Объем производства цемента по России составляет около 50 млн т в год. При потребности строить около 80 млн м жилья в год существующий выпуск удовлетворяет ее примерно на 60 %. Чтобы достичь среднеевропейского уровня строительства жилья объем производства цемента следует увеличить в 3 раза. Нехватка цемента и монополизация отрасли приводят к постоянному росту его стоимости. Так, с 2001 по 2007 гг. цены увеличились втрое, в 2007 году, в связи с использованием производителем специальных схем продаж, еще вдвое.

Антимонопольный комитет либо беспомощен против бесконечных уловок монополистов, либо только имитирует борьбу с ними. Дефицит — питательная среда монополиста, всячески препятствующего увеличению выпуска цемента, в том числе и на собственных заводах. Только с увеличением производства цемента до уровня, превышающего потребность, и увеличением числа производителей, исключающим сговор монополистов, возможно снижение цен. Однако годы идут, а положительных результатов не видно. Что касается второй части программы — разработки, конструкций и технологий, обеспечивающих снижение себестоимости строительных материалов и упрощение технологии строительства, то здесь без инвестиций не обойтись. Во что же следует вкладывать деньги? В приобретение супердорогих импортных технологий, применение которых приводит к тому, что стоимость жилья составляет тысячи долларов за квадратный метр, или обратиться к разработкам российских ученых, чьи попытки проникнуть на рынок стройматериалов наталкиваются на жесточайшее сопротивление сложившихся монополий, для которых "дешевое" строительство равноценно самоубийству. Обратимся к собственному опыту строительства. В Советском Союзе в 60-е годы была создана и успешно реализована программа массового строительства доступного жилья. Это была чуть ли не единственная завершенная "народная" программа.

Можно по-разному относиться к ее результатам, но одно очевидно: программа была выполнена в результате создания индустрии строительных материалов, изделий и технологии массового строительства жилья. Со времени ее завершения прошло около 50 лет, изменились технические требования к жилью, к уровню его комфортности и, главное, изменилась форма собственности. Решить задачу строительства доступного жилья с помощью существующей системы стройиндустрии, которая мало изменилась за эти годы, добавив к ней административный ресурс и финансовые механизмы, невозможно. А если реализацию национальной программы начинать с покупки за рубежом заводов стеновых материалов стоимостью десятки миллионов долларов и с ипотеки, которая при гигантском дефиците жилья только раскрутит ценовую спираль, то провал программы неизбежен. По существу, программа строительства доступного и комфортного жилья должна ответить на три основных вопроса: что строить (в программе 60-х был четкий ответ — на первом этапе 5-этажные панельные здания без лифта); из чего строить (основная номенклатура 60-х — несуще-теплозащитная керамзитобетонная панель полной заводской готовности и многопустотная предварительно напряженная панель перекрытий); как строить (в 60-е: минимум "мокрых" работ, монтаж сваркой закладных деталей). Не претендуя на полноту охвата проблемы, изложим нашу позицию, ответив на те же вопросы для программы современного малоэтажного строительства строительства.

Что строить? Ответ на этот вопрос наименее однозначен. Если программа 60-х была ориентирована на строительство зданий в городах, то сейчас, по нашему мнению, необходимо разрабатывать систему малоэтажного строительства, исходя из общих принципов изготовления строительных конструкций и деталей и стремления населения иметь отдельное жилье в экологически чистых пригородах. Из чего строить? Материал для массового строительства очевиден — это дома из газосиликатных блоков и каркасные дома с различными видами отделки фасада (система «Теплая стена» или лицевой кирпич)- основы строительной индустрии прошлых лет слишком дороги, энергоемки и не соответствуют современным требованиям по теплозащите стен зданий. Строительство домов из газосиликатных блоков является самым экономичным после каркасного строительства из всех существующих на сегодняшний день строительных технологий, как бы не заверяли нас в обратном некоторые строительные компании. Это подтверждается и тем фактом, что большинство прогрессивных стран в мире перешло на строительство по этой технологии, включая даже многоэтажное каркасно-монолитное строительство. с наружной отделкой (без коммуникаций, столярки и внутренней отделки) не превышает 15 000-17 000 руб.